相続した実家（空き家）はどうする？売却・活用・解体の選び方

親の家を相続したものの、誰も住まず、どうすればいいか決めきれない——空き家をめぐる悩みは珍しくありません。感情的にも整理がつきにくいテーマですが、手順そのものはシンプルです。順番に見ていきましょう。

1. まず相続登記と名義の確認

売る・貸すといった次の一手は、名義が相続人になっていて初めて動かせます。名義が故人のままでは、売却も担保設定もできません。

• 登記事項証明書で現在の名義を確認 — 親や祖父母の代のままになっていないかをチェックします。
• 相続人を確定し、遺産分割を話し合う — 相続人が複数いる場合は、誰が取得するかを決めます。法定相続人の範囲もあわせて確認しましょう。
• 相続登記を申請 — 2024年4月から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。詳しくは相続登記の義務化をご覧ください。

2. 4つの選択肢（住む・貸す・売る・解体）

空き家の使い道は、大きく次の4つに整理できます。それぞれ向くケースが違います。

• 住む — 自分や家族が移り住む、セカンドハウスにするなど。愛着を残せる一方、維持費や改修費がかかります。
• 貸す — 賃貸に出して活用する。収入になる可能性がある一方、修繕・管理・入居者対応の手間が続きます。
• 売る — 手放して現金化する。管理から解放され、相続人が複数でも分けやすくなります。建物付きで売るか、更地にして売るかは状況次第です。
• 解体 — 老朽化がひどい場合などに更地にする。解体費がかかり、更地にすると土地の税負担が変わる場合もあります。

迷ったときは、「使い続ける（住む・貸す）」か「手放す（売る・解体して売る）」かの二択でまず大枠を決めると、判断が進みやすくなります。

3. 放置した空き家のコストとリスク

「とりあえずそのまま」が、実はいちばん負担の大きい選択になりがちです。空き家は所有しているだけで次のような負担が続きます。

• 維持コスト — 固定資産税、火災保険、電気・水道の基本料、草刈りや見回りなどの管理費用。
• 老朽化のリスク — 人が住まない家は傷みが早く、倒壊・雨漏り・害獣などのリスクが高まります。
• 近隣トラブル — 雑草の繁茂やごみ、防犯上の不安など、近隣への影響が出ることがあります。
• 権利関係の複雑化 — 相続人が増えると、後から売ろうとしても全員の合意が必要になり動かしにくくなります。

4. 特定空家・固定資産税の注意

管理が行き届かない空き家には、税や行政上の注意点があります。

• 特定空家に指定され得る — 倒壊の恐れがあるなど管理が著しく不十分な空き家は、自治体から「特定空家」に指定され得ます。指定されると助言・指導などの対象になることがあります。
• 固定資産税が上がる場合がある — 住宅が建つ土地には住宅用地の特例で税の軽減がありますが、この特例が外れると固定資産税が上がる場合があります。解体して更地にする場合も、この点を踏まえて検討します。

5. 業者・専門家への相談

空き家の判断は、一人で抱えず、場面ごとに専門家を頼ると早く進みます。

• 相続登記・遺産分割 — 司法書士など。名義変更や書類の作成を任せられます。
• 売却・賃貸 — 不動産会社。相場の査定や、建物付き／更地のどちらで売るかの相談ができます。
• 解体 — 解体業者。複数社に見積もりを取り、費用を比べるのが基本です。
• 遺品整理・片付け — 遺品整理の業者。家の中の整理を進めてから売却・解体に移れます。
• 税金 — 税理士や自治体の窓口。固定資産税や、売却時の税の影響を確認できます。

複数の見積もり・意見を比べることで、「解体して売る」「そのまま売る」などの選択を落ち着いて判断できます。

6. よくある質問

まず相続登記で名義を確認・変更し、住む・貸す・売る・解体のどれにするかを決めます。相続登記は2024年4月から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。

老朽化による倒壊や害獣、近隣トラブル、管理の手間や費用が続きます。管理が著しく不十分だと特定空家に指定され得るほか、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がる場合もあります。

一概には言えません。建物付きで売れる場合は解体費をかけない方がよいこともあり、老朽化がひどければ更地で売る選択もあります。不動産会社や解体業者に相談して比べるのがおすすめです。

名義が故人のままでは売却できません。まず相続登記で相続人の名義に変える必要があります。相続人が複数いる場合は、誰が取得するかを話し合いで決めてから登記を進めます。

北林 歩 ReliefNote 創業者。家族の重要情報マネージャ「ReliefNote」を開発。