相続した不動産を売却したときの取得費加算の特例とは
相続で取得した不動産を相続開始の翌日から3年10か月以内に売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を抑えられる場合があります。確定申告での手続きが必要です。
相続した実家や土地を「そのままにしておくのも大変だから」と売却する方は少なくありません。その際に見落とされがちなのが、相続税を支払っていれば譲渡所得税を軽くできる特例があることです。この記事では、制度の仕組みから計算方法、確定申告の流れまでを整理します。
1. 取得費加算の特例とは何か
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、その利益に対して所得税・住民税がかかります。譲渡所得は次の式で計算します。
- 譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
ここで「取得費」とは、その不動産を取得したときにかかった金額のことです。相続財産を取得費加算の特例（相続税額の取得費加算の特例）を使うと、相続の際に納めた相続税額のうち、その不動産に対応する部分を取得費に上乗せできます。取得費が増えるほど譲渡所得は小さくなり、結果として税負担が軽くなる仕組みです。
相続税を支払った人が、その相続財産を換金する目的で売却するケースを想定した制度で、相続税と譲渡所得税の二重の負担感を和らげる役割があります。
2. 適用要件（3年10か月以内の譲渡）
この特例を使うためには、主に次の要件を満たす必要があります。
- 相続や遺贈により財産を取得した人であること
- その財産を取得した人に相続税が課されていること
- 相続開始があったことを知った日の翌日から3年10か月以内に譲渡していること
「3年10か月」は、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）に、さらに3年を足した期限です。相続税の申告期限から3年以内の売却と考えると分かりやすいでしょう。この期限を過ぎると特例は使えなくなるため、売却を検討している場合は早めにスケジュールを確認しておくことが大切です。
3. 加算できる金額の計算方法
加算できる金額は、次の考え方で計算します。
- 加算額 ＝ その人が納めた相続税額 ×（譲渡した財産の相続税評価額 ÷ その人が相続した財産全体の相続税評価額）
つまり、自分が支払った相続税額のうち、今回売った不動産が全体財産に占める割合分を取得費に加算できる、というイメージです。複数の財産を相続していて、そのうち一部だけを売却した場合は、この按分計算が必要になります。
なお、加算できる金額には上限があり、譲渡益（加算前の譲渡所得の金額）を超えることはできません。細かい計算は相続財産の内容や評価額によって変わるため、実際の申告にあたっては税理士や税務署の案内で最新の計算方法を確認することをおすすめします。
4. 確定申告の必要書類と流れ
取得費加算の特例は、自動的に適用されるわけではなく、確定申告での手続きが必須です。譲渡した年の翌年2月16日〜3月15日ごろの確定申告期間に申告します。
- 譲渡所得の内訳書（不動産用）
- 相続税の申告書の写し
- 取得費加算に関する計算明細書
- 売買契約書や登記事項証明書など、譲渡・取得の事実が分かる書類
おおまかな流れは次のとおりです。
- ①不動産を売却し、譲渡価額・譲渡費用を確定させる
- ②相続税申告書をもとに、加算できる相続税額を計算する
- ③譲渡所得の内訳書と計算明細書を作成する
- ④確定申告書に添付して税務署へ提出する
相続税の申告自体を専門家に依頼していた場合は、その際の資料が計算のベースになります。関連する情報の整理については「相続手続きの期限一覧」も参考にしてください。
5. 空き家の3000万円特別控除との違いと併用の可否
相続した不動産の売却でよく比較されるのが、「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる3000万円特別控除」です。両者は目的も仕組みも異なります。
- 取得費加算の特例：支払った相続税額の一部を取得費に加算し、譲渡所得を圧縮する
- 空き家の3000万円特別控除：一定要件を満たす被相続人の居住用家屋・敷地の譲渡について、譲渡所得から最大3000万円を控除する
この2つは同じ譲渡について併用することができません。どちらの特例を使うと有利になるかは、相続税額や譲渡益の大きさによって変わるため、両方の要件に該当しそうな場合は、事前にどちらを選ぶか比較しておくとよいでしょう。空き家の特別控除には家屋の要件（昭和56年5月31日以前建築など）や耐震・取り壊しの条件もあるため、あわせて確認が必要です。
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ReliefNote を無料で使ってみる6. よくある質問
相続や遺贈で取得した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税額のうち譲渡した資産に対応する部分を、譲渡所得の計算上の取得費に加算できる制度です。譲渡所得税の負担を抑えられます。
相続開始があったことを知った日の翌日から3年10か月以内に譲渡することが条件です。相続税の申告期限（10か月）から3年以内、と覚えると分かりやすい期限です。
その人が納めた相続税額に、相続財産全体に占める譲渡した不動産の相続税評価額の割合を掛けて計算します。加算額は譲渡益を上回ることはできません。
取得費加算の特例と、被相続人の居住用財産にかかる3000万円特別控除は、同じ譲渡について併用できません。どちらか有利な方を選んで申告します。
