実家が「特定空き家」に指定されると固定資産税はどうなる?放置のリスクを解説

実家を離れて暮らしているうちに、誰も住まなくなった家が「空き家」のまま何年も残ってしまうことは少なくありません。「そのうち片づけよう」と思っているうちに、行政から通知が届いて初めて「特定空き家」という言葉を知る方も多いです。この記事では、特定空き家に指定される基準から、固定資産税が増える仕組み、指定を避けるための選択肢までを整理します。

1. 特定空き家とは何か（指定の基準）

「特定空家等」は、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）に基づき、市区町村が指定する空き家です。次のいずれかの状態にあると判断されると、特定空家等に指定される可能性があります。

• 倒壊などの危険 — 建物が老朽化し、そのまま放置すると倒壊や部材の落下など、著しく保安上危険となるおそれがある状態
• 衛生上の問題 — ゴミの放置や設備の破損などにより、衛生上有害となるおそれがある状態
• 景観の悪化 — 適切な管理が行われず、雑草の繁茂や外壁の損傷などで著しく景観を損なっている状態
• 生活環境への悪影響 — 不特定の人の侵入や、動物の棲み付きなどにより、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態

これらの判断は自治体が現地調査などを踏まえて行うため、同じような外観でも指定の有無は自治体や個別事情によって異なります。また2023年には空家法が改正され、特定空家等に至る前の段階として「管理不全空家」という区分も設けられました。管理が不十分な状態が続くと、特定空家等に進む前の段階から注意を促される仕組みになっています。

2. 固定資産税の住宅用地特例とは

固定資産税には、人が住むための土地（住宅用地）の税負担を軽くする特例があります。

• 小規模住宅用地（200㎟以下の部分）— 固定資産税の課税標準が1/6に、都市計画税は1/3に軽減
• 一般住宅用地（200㎟を超える部分）— 固定資産税の課税標準が1/3に、都市計画税は2/3に軽減

建物が建っている住宅用地は、更地（建物のない土地）に比べて税負担が大きく軽くなっています。実家が空き家であっても建物が建ち続けている限り、この特例は原則として適用されます。

3. なぜ勧告で固定資産税が最大6倍相当になるのか

特定空家等に指定されただけでは、固定資産税はすぐには変わりません。税額に影響するのは、その先の「勧告」の段階です。

特定空家等として自治体から勧告を受けると、その土地は住宅用地特例の対象から除外されます。つまり、特例によって1/6に軽減されていた固定資産税の課税標準が、特例のない通常の金額に戻るため、土地にかかる固定資産税の部分が最大6倍相当に増えることになります（「6倍」は1/6の特例が外れることの逆数として説明される表現です）。

4. 助言・指導 → 勧告 → 命令という手続きの流れ

特定空家等に指定されてから、いきなり勧告や命令が来るわけではありません。空家法では段階を踏んだ手続きが定められています。

命令にも対応しない場合、自治体が所有者に代わって必要な措置を行う「行政代執行」に進むこともあります。その場合、取り壊しなどにかかった費用は所有者に請求されます。どの段階まで進むかは自治体や個別の状況によって異なりますが、「勧告」の通知を受け取った時点で、固定資産税の面では対応が急ぎの課題になると考えておくとよいでしょう。

5. 指定を避けるための管理・解体・活用の選択肢

特定空家等への指定や勧告を避ける一番の方法は、指定される前の「管理」の段階で動くことです。

• 定期的な管理を続ける — 通風・換気、庭木の手入れ、郵便物の整理など、人の目が入っている状態を保つだけでも、著しい危険・衛生・景観の悪化を防げます。遠方に住んでいる場合は、空き家管理サービスの利用も選択肢です。
• 解体して更地にする — 老朽化が進み管理の見通しが立たない場合は、解体も検討対象になります。更地になれば住宅用地特例の対象ではなくなりますが、倒壊などのリスクや特定空家等に指定される懸念はなくなります。解体費用の補助制度を設けている自治体もあるため、事前に確認すると良いでしょう。
• 売却・賃貸などで活用する — 住む予定がない実家は、売却や賃貸に出すことで管理の負担自体がなくなります。相続した実家の空き家をどうするかは、売却・賃貸・解体それぞれの考え方を整理しておくと判断しやすくなります。
• 相続登記を済ませておく — 相続した実家が未登記のままだと、所有者の特定に時間がかかり、行政からの通知や対応そのものが遅れる原因になります。2024年4月からは相続登記が義務化され、原則3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になる場合があります。相続登記義務化の内容も合わせて確認しておきましょう。

どの選択肢を取るにしても、まずは実家の現状（建物の状態、所有者、権利関係）を家族で共有できているかどうかが出発点になります。

6. よくある質問

すぐに上がるわけではありませんが、行政から「特定空家等」に指定され、さらに「勧告」を受けると、住宅用地の固定資産税の減額特例（1/6）が外れ、土地分の固定資産税が実質的に増えます。放置期間が長いほどそのリスクは高まります。

空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある、衛生上有害となるおそれがある、適切な管理が行われず著しく景観を損なっている、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である、といった状態にある空き家が対象になります。

住宅が建つ土地には固定資産税を1/6に減額する特例がありますが、特定空家等として勧告を受けるとこの特例の対象から除外されます。結果として、それまで1/6だった税額が元の金額に戻るため「最大6倍相当」という表現がされます。実際の増加幅は土地の評価額や自治体の算定により異なります。

定期的な見回りや清掃・修繕で管理状態を保つこと、管理が難しい場合は解体や売却・賃貸などの活用を検討することが基本です。早い段階で状態や方針を把握しておくことが、指定や勧告を避ける一番の近道です。

北林 歩 ReliefNote 創業者。家族の重要情報マネージャ「ReliefNote」を開発。